Как да инвестираш в недвижими имоти? (5 прости начина)

4.9
(194)

Когато търсите възможности за инвестиране, има много варианти за това къде да вложите парите си. Акциите, облигациите, борсово търгуваните фондове, взаимните фондове и недвижимите имоти са добри инвестиции, независимо от нивото на опит, който имате; форекс или криптовалутата може да са твърде волатилни за начинаещите инвеститори. Коя опция ще изберете, зависи от това колко ангажирани искате да бъдете в инвестициите си, с колко пари разполагате, за да започнете да инвестирате, и какъв риск ви е удобно да поемете.

Купуването и притежаването на недвижими имоти е инвестиционна стратегия, която може да бъде както удовлетворяваща, така и доходоносна. За разлика от инвеститорите в акции и облигации, бъдещите собственици на недвижими имоти могат да използват ливъридж, за да закупят имот, като платят част от общата цена предварително, а след това изплатят остатъка заедно с лихвите с течение на времето.

Какво прави една добра инвестиция в недвижими имоти? Добрата инвестиция има голям шанс за успех или възвръщаемост на инвестицията. Ако инвестицията ви е свързана с високо ниво на риск, този риск трябва да бъде балансиран от висока възможна печалба. Дори и да изберете инвестиции с висока вероятност за успех обаче, това не е гаранция. Не трябва да влагате пари в недвижими имоти – или в каквато и да е друга инвестиция – ако не можете да си позволите да ги загубите.

Въпреки че традиционната ипотека обикновено изисква 20-25% първоначална вноска, в някои случаи за закупуването на цял имот е достатъчна само 5% първоначална вноска. Тази възможност за контрол върху актива в момента на подписване на документите окуражава както флипърите, така и наемодателите, които на свой ред могат да вземат втора ипотека върху жилищата си, за да направят първоначални вноски за допълнителни имоти. Ето пет основни начина, по които инвеститорите могат да печелят пари от недвижими имоти.

  • Желаещите собственици на недвижими имоти могат да закупят имот с помощта на ливъридж, като платят част от общата му цена предварително и изплатят остатъка с течение на времето.
  • Един от основните начини, по които инвеститорите могат да печелят пари от недвижими имоти, е да станат наемодатели на имоти под наем.
  • Хората, които са флипери, купувайки подценени недвижими имоти, ремонтирайки ги и продавайки ги, също могат да печелят доходи.
  • Групите за инвестиции в недвижими имоти са начин за печелене на пари от недвижими имоти, който не е свързан с ръце.
  • Инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REITs) по същество са акции, изплащащи дивиденти.

Имоти под наем

Имоти под наем - Как?NET

Притежаването на имоти под наем може да бъде чудесна възможност за хора, които имат умения за ремонт „направи си сам“ и търпение да управляват наематели. Тази стратегия обаче изисква значителен капитал за финансиране на първоначалните разходи за поддръжка и за покриване на свободните месеци.

Плюсове

  • Осигурява редовен доход и имотите могат да поскъпнат
  • Максимално увеличаване на капитала чрез ливъридж
  • Много свързани разходи, които могат да се приспаднат от данъците

Минуси

  • Управлението на наемателите може да бъде досадно
  • Потенциално увреждане на имуществото от наематели
  • Намален доход от потенциални свободни помещения

По данни на Бюрото за преброяване на населението на САЩ продажните цени на новите жилища (приблизителен показател за стойността на недвижимите имоти) постоянно са се увеличавали от 60-те години на миналия век до 2007 г., преди да спаднат по време на финансовата криза.

Впоследствие продажните цени възобновиха възхода си, като дори надхвърлиха нивата отпреди кризата.

Дългосрочните последици от пандемията от коронавируси върху стойността на недвижимите имоти предстои да се видят.

Инвестиционни групи за недвижими имоти (REIGs)

Инвестиционни групи за недвижими имоти REIGs - Как?NET

Групите за инвестиции в недвижими имоти (ГИНИ) са идеални за хора, които искат да притежават недвижим имот под наем, без да се занимават с управлението му. Инвестирането в REIGs изисква капиталова възглавница и достъп до финансиране.

REIGs са като малки взаимни фондове, които инвестират в имоти под наем.
5
В типичната група за инвестиции в недвижими имоти дадена компания купува или изгражда набор от жилищни блокове или апартаменти, след което позволява на инвеститорите да ги закупят чрез компанията, като по този начин се присъединяват към групата.

Отделен инвеститор може да притежава една или няколко самостоятелни жилищни единици, но компанията, управляваща инвестиционната група, колективно управлява всички единици, като се грижи за поддръжката, обявява свободни места и провежда интервюта с наематели. В замяна на изпълнението на тези задачи по управление дружеството взема процент от месечния наем.

Стандартният договор за наем на инвестиционна група за недвижими имоти се сключва на името на инвеститора, а всички единици обединяват част от наема, за да се предпазят от случайни свободни места. За тази цел ще получавате някакъв доход, дори ако единицата ви е празна. Стига процентът на незаетите площи за обединените единици да не скочи твърде много, би трябвало да има достатъчно, за да се покрият разходите.

Плюсове

  • По-безгрижно от притежаването на наеми
  • Осигурява доход и поскъпване

Недостатъци

  • Рискове, свързани със свободните помещения
  • Такси, подобни на тези, свързани с взаимните фондове
  • Податливост на недобросъвестни мениджъри

Обръщане на къщи

Обръщане на къщи - Как?NET

Прехвърлянето на къщи е предназначено за хора със значителен опит в оценяването, маркетинга и ремонта на недвижими имоти. Прехвърлянето на къщи изисква капитал и способност за извършване или контрол на необходимите ремонти.

Това е пословичната „дива страна“ на инвестирането в недвижими имоти. Точно както дневната търговия се различава от инвеститорите „купи и дръж“, така и флипърите на недвижими имоти се различават от наемодателите „купи и дръж“. В случая – флипърите на недвижими имоти често се стремят да продадат изгодно подценените имоти, които купуват, за по-малко от шест месеца.

Чисто имотните флипъри често не инвестират в подобряване на имотите. Следователно инвестицията вече трябва да има вътрешната стойност, необходима за реализиране на печалба без никакви промени, или те ще елиминират имота от спора.

Флипърите, които не са в състояние бързо да разтоварят даден имот, могат да се окажат в затруднение, защото обикновено не държат достатъчно неангажирани парични средства в наличност, за да изплащат ипотеката на имота в дългосрочен план. Това може да доведе до продължителни загуби, които се увеличават като снежна топка.

Съществува и друг вид флипъри, които печелят пари, като купуват имоти на разумни цени и добавят стойност, като ги ремонтират. Това може да бъде по-дългосрочна инвестиция, при която инвеститорите могат да си позволят да поемат само един или два имота наведнъж.

Плюсове

  • Обвързване на капитала за по-кратък период от време
  • Може да предложи бърза възвръщаемост

Недостатъци

  • Изисква по-задълбочени познания за пазара
  • Неочаквано охлаждане на горещите пазари

Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs)

Инвестиционни тръстове за недвижими имоти REITs - Как?NET

Инвестиционният тръст за недвижими имоти (REIT) е най-подходящ за инвеститори, които искат да имат портфейл от недвижими имоти без традиционна сделка с недвижим имот.

REIT се създава, когато корпорация (или тръст) използва парите на инвеститорите за закупуване и експлоатация на имоти с цел получаване на доход. REITs се купуват и продават на основните борси, както всички останали акции.

Корпорацията трябва да изплати 90% от облагаемата си печалба под формата на дивиденти, за да запази статута си на REIT. По този начин REIT избягва плащането на корпоративен данък, докато обикновеното дружество би обложило печалбата си с данък и след това би трябвало да реши дали да разпредели печалбата си след облагане с данък под формата на дивиденти.

Подобно на обикновените акции, изплащащи дивиденти, REITs са стабилна инвестиция за инвеститори на фондовия пазар, които желаят да получават редовен доход. В сравнение с гореспоменатите видове инвестиции в недвижими имоти REITs дават възможност на инвеститорите да навлязат в нежилищни инвестиции, като например молове или офис сгради, които обикновено не е възможно да бъдат закупени директно от индивидуални инвеститори.

Още по-важно е, че REITs са високоликвидни, тъй като са борсово търгувани тръстове. С други думи, няма да ви е необходим агент по недвижими имоти и прехвърляне на собственост, за да ви помогне да осребрите инвестицията си. На практика REITs са по-формализирана версия на група за инвестиции в недвижими имоти.

И накрая, когато разглеждат REITs, инвеститорите трябва да правят разлика между капиталовите REITs, които притежават сгради, и ипотечните REITs, които предоставят финансиране за недвижими имоти и се занимават с ценни книжа, обезпечени с ипотеки (MBS). И двете предлагат експозиция към недвижими имоти, но естеството на експозицията е различно. Капиталовите REIT са по-традиционни, тъй като представляват собственост върху недвижими имоти, докато ипотечните REIT се фокусират върху доходите от ипотечно финансиране на недвижими имоти.

Плюсове

  • По същество акции, изплащащи дивиденти
  • Основните активи обикновено са дългосрочни, генериращи парични потоци наем

Минуси

  • Ливъриджът, свързан с традиционните наеми на недвижими имоти, не се прилага

Онлайн платформи за недвижими имоти

Онлайн платформи за недвижими имоти - Как?NET

Платформите за инвестиране в недвижими имоти са предназначени за тези, които искат да се присъединят към други хора, за да инвестират в по-голяма търговска или жилищна сделка. Инвестицията се прави чрез онлайн платформи за недвижими имоти, които са известни и като краудфъндинг за недвижими имоти. Това все още изисква инвестиране на капитал, макар и по-малък от този, който се изисква за директна покупка на имоти.

Онлайн платформите свързват инвеститори, които искат да финансират проекти, със строителни предприемачи в областта на недвижимите имоти. В някои случаи можете да диверсифицирате инвестициите си с не много пари.

Плюсове

  • Можете да инвестирате в отделни проекти или в портфолио от проекти
  • Географска диверсификация

Минуси

  • Обикновено са неликвидни с периоди на блокиране
  • Такси за управление

Защо трябва да добавя недвижими имоти към портфолиото си?

Защо трябва да добавя недвижими имоти към портфолиото си - Как?NET


Недвижимите имоти са отделен клас активи, за който много експерти са съгласни, че трябва да бъде част от добре диверсифициран портфейл. Това е така, защото недвижимите имоти обикновено не са тясно свързани с акциите, облигациите или стоките. Инвестициите в недвижими имоти могат да носят доход от наеми или ипотечни плащания в допълнение към потенциала за капиталови печалби.

Какво е пряко и непряко инвестиране в недвижими имоти?

Какво е пряко и непряко инвестиране в недвижими имоти - Как?NET


Директните инвестиции в недвижими имоти включват действително притежаване и управление на имоти. Индиректните инвестиции в недвижими имоти включват инвестиране в обединени инструменти, които притежават и управляват имоти, като например REITs или real estate crowdfunding.

Рисковано ли е груповото финансиране на недвижими имоти?

Рисковано ли е груповото финансиране на недвижими имоти - Как?NET


В сравнение с други форми на инвестиране в недвижими имоти, груповото финансиране може да бъде малко по-рисковано. Това често се дължи на факта, че краудфъндингът за недвижими имоти е сравнително нов. Освен това някои от наличните проекти може да се появят в сайтовете за групово финансиране, защото не са успели да си осигурят финансиране по по-традиционен начин. И накрая, много платформи за групово финансиране на недвижими имоти изискват парите на инвеститорите да бъдат блокирани за период от няколко години, което ги прави донякъде неликвидни. Все пак най-добрите платформи се отличават с годишна възвръщаемост между 2 и 20 %, според проучване на Investopedia.

Заключение


Независимо дали инвеститорите в недвижими имоти използват имотите си, за да генерират приходи от наем, или за да изчакат, докато се появи идеалната възможност за продажба, възможно е да се изгради стабилна инвестиционна програма, като се плати предварително сравнително малка част от общата стойност на имота. И както при всяка инвестиция, в недвижимите имоти има печалба и потенциал, независимо дали общият пазар е във възход или спад.

Хареса ли ви статията?

Оценете труда ни!

Среден рейтинг: 4.9 / 5. Брой гласове: 194

Никой не е дал рейтинг! Бъди първи!